¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
Cuando no hay incremento de valor: si vendes por menos de lo que compraste, la operación no está sujeta al impuesto (artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). Lo introdujo la reforma de noviembre de 2021, tras las sentencias del Tribunal Constitucional.
- Se comparan los valores de las escrituras de compra y de venta, o los comprobados por Hacienda si son mayores.
- No se suman los gastos ni los impuestos de la compra o de la venta.
- Si el inmueble tiene suelo y construcción, la comparación se hace con la parte del suelo, según su proporción en el valor catastral.
Aunque no pagues, tienes que declararlo en el ayuntamiento y aportar las dos escrituras.
¿Cómo se calcula y cómo se paga menos?
Hay dos métodos, y si lo pides te aplican el que te sale más barato (artículo 107):
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que lo has tenido.
- Real: ganancia (venta menos compra) × proporción del suelo en el valor catastral.
A la base se le aplica el tipo de tu ayuntamiento, de hasta el 30 % (artículo 108). Con un piso comprado hace 12 años por 180.000 €, suelo de 48.000 € (40 % del valor catastral) y un tipo del 30 %:
| Precio de venta | Método objetivo | Método real | Pagas |
|---|---|---|---|
| 170.000 € | — | — | 0 € (no hay ganancia) |
| 190.000 € | 1.296 € | 1.200 € | 1.200 € (real) |
| 250.000 € | 1.296 € | 8.400 € | 1.296 € (objetivo) |
Cifras hechas con la calculadora de plusvalía municipal, con los coeficientes vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
La ley fija los coeficientes máximos y cada ayuntamiento puede aplicar otros más bajos. En 2026 hay dos tablas:
- Hasta el 30 de noviembre de 2026: los fijados para 2024 por el Real Decreto-ley 8/2023, porque las actualizaciones posteriores se derogaron. Por ejemplo, 0,15 con menos de un año, 0,09 con 12 años y 0,40 con 20 años o más.
- Desde el 1 de diciembre de 2026: los del Real Decreto-ley 29/2026, si el Congreso lo convalida. Por ejemplo, 0,17 con menos de un año, 0,14 con 12 años y 0,30 con 20 años o más.
Los años se cuentan completos, con un máximo de 20. Si has tenido el inmueble menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses.
¿Hay bonificaciones en las herencias?
Sí, si tu ayuntamiento las aprueba. La ley permite bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de hijos, cónyuges y padres (artículo 108.4). Cada ordenanza fija el porcentaje y los requisitos: consulta la de tu municipio.
En las herencias, la plusvalía la paga quien recibe el inmueble. Como «precio de compra» se toma el valor por el que lo adquirió el fallecido, y como «precio de venta», el valor declarado en el impuesto de sucesiones.
¿Quién la paga y en qué plazo?
En una venta la paga quien vende; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble (artículo 106). Los plazos para presentarla son (artículo 110):
- Venta o donación: 30 días hábiles desde la firma.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides.
Según el ayuntamiento, la presentas tú con una autoliquidación o te mandan ellos la liquidación. La plusvalía municipal es distinta de la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF: si vendes con beneficio, pagas los dos impuestos.
Fuentes oficiales
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) · art. 104.5 (no sujeción), 106 (quién paga), 107 (base imponible), 108 (tipo y bonificaciones) y 110 (plazos)
- Real Decreto-ley 8/2023 (coeficientes de la plusvalía municipal desde 2024) · art. 24: coeficientes máximos vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026
- Real Decreto-ley 29/2026 de medidas urgentes de vivienda (límite del 2 % al alquiler y coeficientes de la plusvalía municipal) · art. 10: coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026