Calculadora de rentabilidad de alquiler
Si un piso para alquilar sale a cuenta, antes de comprarlo
Calcula la rentabilidad de alquiler de un piso, bruta y neta: escribe el precio, los gastos de compra, el alquiler mensual, los gastos anuales y los meses que esperas tenerlo vacío.
La idea clave
La rentabilidad de un piso no es la bruta: es la neta
Un piso de 180.000 € alquilado a 900 € al mes rinde un 6 % bruto. Con un 10 % de gastos de compra, 1.500 € de gastos anuales y un mes vacío, la neta baja al 4,24 %. Son casi dos puntos menos, y aún falta pagar el IRPF.
Cómo se calcula
Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra
Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) / (precio + gastos de compra)
Los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría) suelen estar entre el 8 % y el 12 % del precio. Los gastos anuales incluyen IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y seguro de impago.
No incluye impuestos sobre el alquiler (IRPF) ni la financiación con hipoteca, que cambian mucho la rentabilidad final.
Ejemplo resuelto
Piso de 180.000 € con un 10 % de gastos de compra, alquilado a 900 € al mes, con 1.500 € de gastos y un mes vacío: rentabilidad bruta del 6 % y neta de (9.900 − 1.500) / 198.000 = 4,24 %.
Dudas habituales
Dudas sobre la rentabilidad de alquiler
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
Es el alquiler de un año dividido entre el precio de compra. Un piso de 180.000 € alquilado a 900 € al mes da un 6 % bruto. Sirve para una primera criba, pero no cuenta gastos.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La neta descuenta los gastos anuales y los meses sin inquilino, y divide entre la inversión total, con los gastos de compra. Es la que más se parece a lo que ganas de verdad.
¿Qué rentabilidad es buena?
Depende de la zona y del riesgo: suele ser más baja en las grandes ciudades, donde los pisos son caros, y más alta en zonas más baratas. Compárala con lo que te daría una alternativa sin riesgo y con lo que te cuesta la hipoteca. No es asesoramiento financiero.
¿Qué gastos se suelen olvidar?
Los meses vacíos, el mantenimiento y los impagos. También el IBI, la comunidad, el seguro de hogar y, si lo contratas, el de impago, además de los gastos de compra, que suelen estar entre el 8 % y el 12 % del precio.
¿Cómo tributa el alquiler?
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, y puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca o la amortización del inmueble. Si es la vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto. Esta calculadora no incluye impuestos: consulta tu caso en la Agencia Tributaria.
¿Qué es el PER inmobiliario?
Son los años de alquiler bruto necesarios para pagar el precio del piso: precio / alquiler anual. Con 180.000 € y 900 € al mes, unos 16,7 años. Cuanto más bajo, más rentable.
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