Dinero e impuestos
Calculadora plusvalía municipal
Cuánto pagas al ayuntamiento al vender tu casa
Con esta calculadora plusvalía municipal sabes cuánto pagarás al ayuntamiento al vender, heredar o recibir en donación un piso: la calculamos por el método objetivo y por el real, y te decimos cuál te sale más barato.
La idea clave
Si vendes sin ganar dinero, no pagas plusvalía
Desde la reforma de 2021, si vendes por menos de lo que compraste no hay impuesto. Y si ganas poco, puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real en vez de sobre el valor catastral. Con una ganancia de 10.000 € en un piso cuyo suelo es el 40 % del valor catastral, pagas 1.200 € con un tipo del 30 %, menos que los 1.296 € del método objetivo.
Cómo se calcula
La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) grava lo que sube el valor del suelo de un inmueble urbano cuando lo vendes, lo heredas o lo recibes en donación.
Cuota = base imponible × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %)
- Método objetivo
- La base es el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido el inmueble. La ley fija los coeficientes máximos y cada ayuntamiento puede aplicar otros más bajos. Se cuentan años completos; si es menos de un año, se prorratea por meses completos.
- Método real
- La base es la ganancia real (precio de venta menos precio de compra) multiplicada por la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Si es menor que la del método objetivo, puedes pedir que te apliquen esta.
- Sin ganancia, sin impuesto
- Si vendes por menos de lo que compraste no pagas plusvalía, aunque tienes que declararlo y aportar las escrituras. Para comparar se usan los valores de las escrituras, sin sumar gastos ni impuestos.
- Coeficientes de 2026
- Hasta el 30 de noviembre de 2026 rigen los máximos fijados para 2024, porque las actualizaciones de 2025 y de 2026 se derogaron. Desde el 1 de diciembre se aplican los del Real Decreto-ley 29/2026, si el Congreso lo convalida.
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota en herencias entre padres, hijos y cónyuges. Esta calculadora no la aplica: consulta la ordenanza de tu municipio. La plusvalía municipal es distinta de la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF.
Ejemplo resuelto
Vendes por 250.000 € un piso que compraste hace 12 años por 180.000 €. En el recibo del IBI, el valor catastral es de 120.000 € y el del suelo, de 48.000 € (un 40 %). Tu ayuntamiento aplica el 30 %. Por el método objetivo, la base es 48.000 × 0,09 = 4.320 € y pagas 1.296,00 €. Por el real, 70.000 € de ganancia × 40 % = 28.000 € de base y 8.400 € de cuota, así que te quedas con el objetivo.
Fuentes oficiales
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) · art. 104 a 110: impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
- Real Decreto-ley 8/2023 (coeficientes de la plusvalía municipal desde 2024) · art. 24: coeficientes máximos vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026
- Real Decreto-ley 29/2026 de medidas urgentes de vivienda (límite del 2 % al alquiler y coeficientes de la plusvalía municipal) · art. 10: coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026
Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Se multiplica la base imponible por el tipo del ayuntamiento, de hasta el 30 %. La base puede ser el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia (método objetivo) o la ganancia real por la proporción del suelo (método real); te aplican la que te sale más baja si lo pides.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo por menos de lo que compré?
No. Desde noviembre de 2021, si no hay incremento de valor entre la compra y la venta, la operación no está sujeta. Tienes que declararlo en el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta la paga quien vende. En una herencia o una donación, quien recibe el inmueble. En una venta se puede pactar otra cosa en el contrato, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI, donde aparecen el valor catastral total y el del suelo por separado. También lo puedes consultar con certificado digital en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía?
30 días hábiles desde la venta o la donación, y 6 meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables a un año si lo pides. Según el ayuntamiento, la presentas tú (autoliquidación) o te mandan la liquidación.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Hasta el 30 de noviembre de 2026, los máximos fijados para 2024: por ejemplo, 0,09 con 12 años y 0,40 con 20 años o más. Desde el 1 de diciembre, los del Real Decreto-ley 29/2026: 0,14 con 12 años y 0,30 con 20 o más. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos.
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