Dinero y ahorro
Calculadora de hipoteca
Tu mensualidad y lo que pagas en intereses, antes de firmar
Calculadora de hipoteca a tasa fija con pagos mensuales iguales (sistema francés): escribe el monto del crédito, la tasa de interés anual y el plazo, y te damos la mensualidad y los intereses totales.
| Año | Intereses | Capital | Saldo |
|---|---|---|---|
| 1 | $156,399 | $23,309 | $1,476,691 |
| 2 | $153,831 | $25,878 | $1,450,813 |
| 3 | $150,979 | $28,729 | $1,422,084 |
| 5 | $144,298 | $35,411 | $1,354,778 |
| 10 | $119,985 | $59,724 | $1,109,845 |
| 15 | $78,978 | $100,730 | $696,742 |
| 20 | $9,817 | $169,891 | $0 |
La idea clave
Una hipoteca no se mide por la mensualidad: se mide por los intereses
Con $1,500,000 al 10.5 % anual a 20 años pagas unos $14,976 al mes y unos $2,094,000 de intereses, más de lo que pediste. A 15 años, la mensualidad sube a unos $16,581 y los intereses bajan a unos $1,485,000. Cinco años menos te ahorran unos $610,000.
Cómo se calcula
Con el sistema francés pagas siempre la misma mensualidad. Al principio la mayor parte son intereses y, con los años, cada vez más es capital.
Mensualidad = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
Donde C es el monto del crédito, i el interés mensual (tasa anual / 12) y n el número de pagos (años × 12).
Pagos anticipados: cada peso que adelantas a capital deja de generar intereses. Si mantienes la mensualidad, acortas el plazo; si mantienes el plazo, baja la mensualidad. Revisa en tu contrato cómo se aplican y si tienen comisión.
La mensualidad no incluye seguros, comisiones ni gastos de escrituración. Para comparar ofertas usa el CAT (Costo Anual Total) que indique el banco, que sí tiene en cuenta comisiones y otros gastos. Los créditos del Infonavit o del Fovissste tienen reglas propias.
Ejemplo resuelto
$1,500,000 a 20 años con una tasa del 10.5 % anual: i = 0.105 / 12 = 0.00875; n = 240.
Mensualidad = 1,500,000 × 0.00875 / (1 − 1.00875^−240) ≈ $14,976/mes
En total pagarías unos $3,594,000, de los que unos $2,094,000 son intereses.
Casos típicos
Mensualidad por cada $1,000,000 de crédito hipotecario
La mensualidad de un crédito de $1,000,000 a tasa fija según la tasa de interés anual y el plazo. Para $2,000,000, multiplica por dos.
| Tasa anual | 10 años | 15 años | 20 años | 25 años |
|---|---|---|---|---|
| 9 % | $12,667.58 | $10,142.67 | $8,997.26 | $8,391.96 |
| 9.5 % | $12,939.76 | $10,442.25 | $9,321.31 | $8,736.97 |
| 10 % | $13,215.07 | $10,746.05 | $9,650.22 | $9,087.01 |
| 10.5 % | $13,493.50 | $11,053.99 | $9,983.80 | $9,441.82 |
| 11 % | $13,775.00 | $11,365.97 | $10,321.88 | $9,801.13 |
| 12 % | $14,347.09 | $12,001.68 | $11,010.86 | $10,532.24 |
Guarda o comparte esta tabla en imagen Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el sistema en el que pagas la misma mensualidad todos los meses, y el habitual en los créditos hipotecarios a tasa fija. Al principio la mayor parte del pago son intereses y, con los años, cada vez más es capital.
¿Qué diferencia hay entre la tasa de interés y el CAT?
La tasa de interés es lo que cobra el banco sobre el capital; el CAT (Costo Anual Total) suma además comisiones y otros gastos del crédito. Para calcular la mensualidad usa la tasa y para comparar ofertas, el CAT.
¿Cuánto dinero ahorrado necesito para comprar una casa?
Necesitas el enganche que no financie el banco más los gastos de escrituración y del crédito. El porcentaje cambia según el banco y el programa, así que pide la cifra exacta antes de buscar casa. Para juntarlo, usa la calculadora de ahorro.
¿Qué errores son habituales al calcular la hipoteca?
El más común es meter el CAT en lugar de la tasa de interés, lo que infla la mensualidad. Otros son olvidar que la mensualidad no incluye seguros ni gastos de escrituración, y comprometer una parte de tus ingresos que no te deje margen para imprevistos.
¿Puedo hacer pagos anticipados a mi hipoteca?
Normalmente sí, pero las condiciones dependen de tu contrato. Pregunta a tu banco si cobra comisión y pide que el pago se aplique a capital, indicando si quieres reducir plazo o mensualidad.
¿Es mejor reducir plazo o mensualidad?
Reducir plazo suele ahorrar más intereses; reducir mensualidad te deja más margen cada mes. Pruébalo en «Más opciones» con tus números y verás el ahorro y cuántos años antes terminas. Qué te conviene depende de tu colchón y tus otras deudas, y esto no es asesoría financiera.
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